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Les conséquences de la loi « activité professionnelle indépendante » sur la cession de bail commercial »

Auteurs : Alice DELGADO, Fleur NOUGARET-FISCHER
Publié le : 04/04/2022 04 avril avr. 04 2022
Article du cabinet

À partir du 15 mai 2022 et en vertu de l’article L.145-16 du Code de commerce, tout comme les clauses qui interdisent la cession d’un bail commercial lorsqu’il y a cession de fonds de commerce, seront réputées non écrites les clauses qui interdisent la cession d’un bail commercial au bénéficiaire d’un transfert universel de patrimoine professionnel.

Si en principe la sous location et la cession d’un bail sont autorisées par l’article 1717 du Code civil, les parties peuvent prévoir qu’elles soient interdites dans leur contrat.

Toutefois, le code de commerce contient une disposition spécifique relative à la cession de bail commercial, en son article L.145-16 du Code de commerce :

« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Sont donc réputées non écrites les clauses interdisant au locataire de céder son bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. À contrario ne sont pas réputées non écrites les clauses interdisant au locataire de céder son bail seul, la cession isolée du droit au bail peut être interdite.
Ainsi, le régime diffère selon que l’opération visée constitue une cession de droit au bail isolée ou une cession de fonds de commerce.

L'article L. 145-16 du Code de commerce permet de garantir aux commerçants le droit de céder leur bail commercial en même temps que leur fonds de commerce.
Une clause peut toutefois venir encadrer et aménager la cession du bail comprise dans une cession de fonds de commerce, par exemple en prévoyant que le bailleur doive participer à l’acte de cession du fonds. 

Tel était le régime de la cession des baux commerciaux jusqu’à loi du 14 février 2022.

La loi « activité professionnelle indépendante » du 14 février 2022 


À partir du 15 mai 2022, la loi n°2022-172 du 14 février 2022 prendra effet, et aura pour conséquence majeure la séparation des patrimoines personnel et professionnel des entrepreneurs individuels, en protégeant leurs biens personnels des dettes professionnelles, inhérentes à leurs activités. Désormais seul le patrimoine professionnel pourra être saisi par les créanciers professionnels.
 
(Pour en savoir plus : lire notre article « SUPPRESSION DE L’EIRL : PROTECTION ET SIMPLIFICATION AU BÉNÉFICE DE L’ENTREPRENEUR INDIVIDUEL »)

Cette loi a aussi créé un nouveau dispositif, le transfert universel de patrimoine professionnel de l’entrepreneur, avec pour but de faciliter cette transmission. 
Désormais la cession d’une entreprise n’aura pas à passer par une liquidation de patrimoine mais pourra se faire plus facilement par une donation, une vente ou un apport en société.

Les conséquences de la loi du 14 février 2022 

Si la loi n’a pas modifié le régime actuel de cession des baux commerciaux, en dehors de la création du transfert universel de patrimoine professionnel, elle n’a pas pour autant été soustraite à de nombreux débats.

En effet s’est surtout posée la question de l’application de l’article L.145-16 du Code de commerce au cas d’un transfert universel de patrimoine professionnel (TUPP). Les clauses interdisant au locataire de céder son bail à un bénéficiaire de transfert universel de patrimoine seront elles licites contrairement à celles interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ? Les locataires qui souhaitent céder leur bail à un bénéficiaire de TUPP bénéficieront ils de la même protection que ceux qui souhaitent à un acquéreur de fonds de commerce ?

Oui, la loi du 14 février 2022 prévoit que le 15 mai 2022 l’article L.145-16 du Code de commerce sera modifié et élargi à la cession à un bénéficiaire du TUPP, il deviendra alors : 
« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. » 

Désormais donc, tout comme pour les cessions de bail commercial faites à l’acquéreur d’un fonds de commerce, les cessions de bail faites au bénéficiaire d’un transfert universel de patrimoine professionnel ne peuvent être interdites par une clause et cela, peu importe que le TUPP emporte cession d’un fonds de commerce ou non.
En effet si la cession à titre isolée d’un bail commercial, sans fonds de commerce, peut être interdite, pour un transfert universel de patrimoine professionnel il importe peu qu’il y ait un fonds de commerce ou non. Il y a donc ici une différence de régime.

Cette différence de régime pourrait mener à ce que des locataires qui n’exploitent pas de fonds de commerce mais souhaitent céder leur bail commercial malgré une clause interdisant la cession de bail à titre isolé, utilisent la voie du transfert universel de patrimoine professionnel pour contourner une telle clause.
[PJ-1]
 
Il est donc extrêmement important lors de la rédaction d’un contrat de bail de spécifier si les clauses sont applicables aux cessions de bail, aux transferts universels de patrimoine professionnel ou aux deux et, afin d’éviter tout contentieux inutile, de vous faire accompagner d’un avocat spécialisé en droit des contrats et en droit commercial. 
Composé d’avocats compétents en Droit des Affaires, le Cabinet FISCHER et son pôle droit des affaires est là pour vous accompagner et vous conseiller aussi bien dans la rédaction des contrats que dans leur exécution et dans le contentieux. 
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